การประเมินราคาอสังหาฯ เรื่องพื้นฐานที่ควรรู้
เมื่อ พูดถึงเรื่องการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ อาจดูเหมือนเป็นเรื่องไกลตัว แต่หากคุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังมีความคิดที่จะซื้อบ้าน หรือขอกู้เงินในระบบสถาบันการเงิน เรื่องของการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งที่คุณควรทำ ความเข้าใจ โดยเฉพาะในสถานการณ์ที่มีการโฆษณาผ่านสื่อต่างๆ ออกมาอย่างต่อเนื่องในลักษณะที่ว่า "รับประกันกู้ได้100%" หาก ไม่มีการสอบถามถึงรายละเอียดเงื่อนไขแคมเปญส่งเสริมการขายดังกล่าว และไม่คุ้นเคยกับหลักเกณฑ์ในการให้สินเชื่อในระบบสถาบันการเงิน อาจทำให้ผู้ซื้อบ้านเข้าใจสับสนไปว่าเมื่อซื้อบ้าน หรือห้องชุดในโครงการนั้นแล้วจะขอสินเชื่อกับธนาคารได้เต็มจำนวนตามราคาขาย ซึ่งในทางปฏิบัติไม่มีธนาคารหรือสถาบันการเงินแห่งใดให้วงเงินกู้ได้เต็ม 100 % ของ ราคาขาย เพราะนอกจากจะผิดเงื่อนไขกฎเกณฑ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดแล้ว ยังเป็นการเพิ่มความเสี่ยงให้แก่สถาบันการเงินผู้ให้สินเชื่ออีกด้วย
เพื่อ เป็นการลดความเสี่ยง "การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์" จึงเข้ามามีบทบาทสำคัญ สถาบันการเงินซึ่งในที่นี้หมายความรวมถึงธนาคารพาณิชย์ และสถาบันการเงินที่มีอยู่ในระบบทั้งหมด จะทำการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้กู้นำมาใช้เป็นหลักประกัน นับตั้งแต่วันยื่นกู้และจะให้วงเงินกู้ในสัดส่วนที่ต่ำกว่ามูลค่าของหลัก ประกันเสมอ จำนวนส่วนต่างระหว่างมูลค่าของหลักประกันที่ได้จากการประเมินค่า กับวงเงินสินเชื่อที่สถาบันการเงินให้กู้นี้เรียกว่า "เงินส่วนเหลือของหลักประกัน" หรืออาจเรียกว่า " ส่วนทุนของผู้กู้" เงินส่วนทุนของผู้กู้ยิ่งมากเพียงใดสถาบันการเงินจะมีความเสี่ยงลดลงมาก เพียงนั้น แต่บางครั้งอาจกลายเป็นปัญหาสำคัญที่ทำให้ผู้ซื้อบ้านไม่สามารถซื้อบ้านได้ เพราะไม่มีวงเงินสมทบมาโปะส่วนต่างดังกล่าว
โดย ทั่วไปการอนุมัติวงเงินกู้ของสถาบันการเงินจะพิจารณาตามประเภทของหลักประกัน หากเป็นบ้านพร้อมที่ดินโดยปรกติจะได้รับวงเงินกู้สูงสุดประมาณร้อยละ 80-85 ของราคาประเมินหลักประกัน แต่หากเป็นห้องชุด อาคารพาณิชย์ วงเงินกู้สูงสุดจะอยู่ที่ประมาณร้อยละ 70-75 จะ เห็นได้ว่าการพิจารณาวงเงินกู้ของสถาบันการเงินจะยึดเกณฑ์ราคาที่ได้จากการ ประเมินค่า ดังนั้นหากการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหลักประกันคลาดเคลื่อนไปจาก ความเป็นจริง จะส่งผลกระทบทั้งกับสถาบันการเงิน และกับตัวของผู้ซื้อบ้าน ไม่ว่าราคาประเมินนั้นจะสูงหรือต่ำกว่าราคาที่ควรจะเป็น
เพราะ หากมีการประเมินราคาที่สูงเกินความเป็นจริง สถาบันการเงินอนุมัติวงเงินสินเชื่อสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริงของหลักประกัน ผู้ให้กู้ย่อมเป็นผู้รับความเสี่ยงเช่นเมื่อเกิดการผิดนัดชำระหนี้จนถึงขึ้น ดำเนินคดียึดทรัพย์ขายทอดตลาด เมื่อนำอสังหาริมทรัพย์มาประเมินราคา ปรากฏว่าราคาประเมินของกรมบังคับคดีต่ำกว่าราคาประเมินของสถาบันการเงิน ผู้ให้กู้ต้องรับผิดชอบความเสี่ยหายที่เกิดขึ้น ในทางตรงกันข้ามหากมีการประเมินราคาหลักประกันที่ต่ำเกินไป จนผู้ซื้อบ้านไม่สามารถนำวงเงินกู้ที่ได้ไปชำระให้แก่เจ้าของโครงการ ผู้ซื้อบ้านรายเดียวกันนี้อาจเปลี่ยนใจไปใช้บริการสินเชื่อของสถาบันการเงิน แห่งอื่น ทำให้สถาบันการเงินแห่งนั้นต้องเสียลูกค้าไปซึ่งเป็นการเสียโอกาสทางการตลาด และหากสถาบันการเงินแห่งอื่นๆก็ปฏิเสธที่จะให้วงเงินสินเชื่อเท่ากับวงเงิน ที่ผู้ซื้อบ้านรายนี้ต้องการ ความเดือดร้อนจะตกอยู่ที่ตัวของผู้ซื้อบ้านเนื่องจากชำระเงินดาวน์ไปแล้วแต่ กลับไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้ ก่อให้เกิดปัญหาเป็นลูกโซ่ตามมาคือผู้ประกอบการเจ้าของโครงการก็จะเสียโอกาส ทางการตลาดเช่นกัน
ดังนั้นสถาบันการเงินทุก แห่งจึงให้ความสำคัญกับการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นหลักประกัน เงินกู้เป็นอย่างมาก หลายแห่งเลือกใช้บริการจากผู้ประเมินราคาอิสระเพื่อให้การให้ราคาเป็นไป อย่างอิสระใกล้เคียงกับราคาตลาดมากที่สุด เช่นการใช้บริการผู้ประเมินราคาอิสระของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารออมสิน ธนาคารยูโอบี รัตนสิน ธนาคารเอเซีย ธนาคารสแตนดาทชาเตอร์ นครธน และธนาคารดีบีเอส ไทยทนุ ธนาคารบางแห่งตั้งบริษัทในเครือเพื่อให้เข้ามาดูแลงานในส่วนของการประเมิน ค่าอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เพื่อความคล่องตัวแต่ยังคงไว้ซึ่งความเป็นอิสระ เช่นธนาคารกสิกรไทย และธนาคารไทยพาณิชย์ ส่วนที่เหลือมใช้หน่วยงานภายในเป็นผู้ประเมิน
ซึ่งหากเป็นการประเมินโดยบริษัทผู้ประเมินราคาอิสระ ขณะนี้มีถึง 49 แห่ง ที่ได้รับการขึ้นทะเบียนรับรองไว้กับคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลัก ทรัพย์ ผู้ประเมินในกลุ่มนี้สามารถประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์รายการใหญ่ในรายการที่ มีวงเงินสินเชื่อเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไปได้อีกด้วย และถือว่าเป็นกลุ่มผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่มีความน่าเชื่อถือเป็นที่ยอมรับ
อย่าง ไรก็ดีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ จะสูงกว่า หรือต่ำกว่า หรืออาจจะเท่ากับราคาซื้อขายจริง ไม่มีใครบอกได้อย่างชัดเจน เพราะการประเมินราคาเป็นเพียงความเห็นของผู้ประเมิน ณ วันที่ประเมินเท่านั้น ซึ่งโดยทั่วไปผู้ประเมินราคาจะใช้วิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ 3 วิธี สำหรับการประเมินเพื่อการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย คือ 1.วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด 2.วิธีต้นทุนทดแทน และ 3.วิธีคิดจากรายได้อสังหาริมทรัพย์
โดย ทั่วไปการประเมินคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้ประโยชน์ในการพิจารณาสินเชื่อราย ย่อย หรือพิจารณาสินเชื่อให้แก่ผู้ซื้อบ้าน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจะใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดโดยการพิจารณาเปรียบ เทียบราคาซื้อขายก่อนหน้านี้ของอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะคล้ายคลึงกับ อสังหาริมทรัพย์ที่จะประเมินค่า
ส่วนปัจจัยสำคัญที่ใช้ประกอบในการปรับค่าได้แก่
1. วันซื้อขาย เพราะหากซื้อขายในช่วงที่เศรษฐกิจบูมแต่ ณ วันประมูลเศรษฐกิจตกต่ำ มูลค่าประเมินอาจลดต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง
2.ทำเล ที่ตั้งและสภาพแวดล้อมทางกายภาพ และสังคมจิตวิทยา เช่น ในช่วงที่มีการซื้อขายจริงสภาพแวดลล้อมอาจยังไม่มีการพัฒนาโครงข่ายคมนาคม แต่ ณ วันที่มีการประเมินมีการเปิดให้บริการถนนเส้นใหม่ หรือกลายเป็นจุดเชื่อมต่อระบบโครงข่ายคมนาคมนอกเมืองและในเมือง ราคาประเมินจะสูงกว่าราคาที่มีการซื้อขายจริง
3.ลักษณะทางกายภาพของอสังหาริมทรัพย์ เช่นขนาด หรือรูปแปลงของพื้นที่ หรือคุณภาพของอาคาร
4.เงื่อนไข การซื้อขายอื่นๆ เช่นแรงกดดันในการซื้อขาย จะเห็นได้ว่าเมื่อพิจารณาจากเงื่อนไขประกอบการประเมินราคา โอกาสที่ราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริงจะเป็นราคาเดียวกันนั้นเกิดขึ้นได้ น้อยมาก กรณีที่มีผู้ประกอบการวางกลยุทธ์ส่งเสริมการขาย โดยเสนอเงื่อนไขประกันวงเงินกู้ 100% แท้ที่จริงเป็นการให้วงเงินกู้ 100 % ของราคาประเมิน ซึ่งไม่ใช่ 100% ของ ราคาซื้อขาย และเพื่อเป็นการป้องกันความเสียงของสถาบันการเงินผู้ให้สินเชื่อ เงื่อนไขการให้สินเชื่อในลักษณะนี้จะเป็นเงื่อนไขที่ใช้กับโครงการอสังหาริม ทรัพย์ที่สถาบันการเงินแห่งนั้นๆ เป็นผู้ให้วงเงินกู้สนับสนุนโครงการ
ดังนั้นไม่ว่าผู้ซื้อบ้านจะได้สิทธิ์ขอสินเชื่อได้เต็ม 100% เช่น ผู้ซื้อบ้านที่เป็นกลุ่มของข้าราชการและพนักงานรัฐวิสาหกิจ หรือผู้ซื้อบ้านในโครงการที่สถาบันการเงินให้การสนับสนุนสินเชื่อ ก็จำเป็นต้องมีเงินออมจำนวนหนึ่งเพื่อจ่ายเป็นส่วนทุนของผู้กู้ ซึ่งเงินจำนวนนี้อาจต้องชำระผ่านระบบการผ่อนเงินดาวน์ ในกรณีที่คุณซื้อบ้านแบบสั่งสร้าง หรือจ่ายในรูปของเงินจองและเงินทำสัญญา กรณีที่ซื้อบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ซึ่งเงินออมจำนวนนี้แสดงให้เห็นว่าคุณมีความพร้อมที่จะผ่อนชำระสินเชื่อระยะ ยาวหรือไม่ หากคุณมีเงินออมมากโอกาสที่จะได้เงื่อนไขพิเศษสุดจากสถาบันการเงินย่อมมาก ขึ้นตามมา เพราะเมื่อส่วนทุนของผู้กู้ยิ่งสูงมากเท่าใดความเสี่ยงของสถาบันการเงินย่อม ต่ำลงเท่านั้น การเสนอเงื่อนไขพิเศษเพื่อรับคุณเป็นลูกค้าจึงเกิดขึ้นตามมา
-----------------------
ข้อมูลประกอบ: วารสารราย 3 เดือน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ฉบับที่ 16 ประจำเดือนมกราคม - มีนาคม 2542 บทความเรื่อง บทบาทและหน้าที่ของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
โดยสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
17 ปีที่ผ่านมา
